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万科:坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1000亿元以上

时间:03-29 来源:最新资讯 访问次数:77

万科:坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1000亿元以上

3月28日晚,万科企业股份有限公司(000002.SZ,02202.HK)发布2023年度业绩报告。数据显示,2023年万科实现营业收入4657.4亿元,同比下降7.6%;归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元。报告期内,万科全年经营性现金流净额为39.1亿元,连续15年为正,剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年76%连续5年下降。同时,在手货币资金998.1亿元,可覆盖一年内到期有息负债。全年销售额3761亿元,新增项目43个开发业务仍是万科的基本盘。2023年,万科开发业务实现销售面积2466万平方米,销售金额3761.2亿元,同比分别下降6.2%和9.8%。根据第三方机构统计,万科2023年销售规模保持行业第二;全年新开盘项目首开当日去化率近67%,其中13个项目开盘去化率达80%。同时,数据显示,2023年,万科保质交付28.9万个单位,191个批次实现交付即办证。在投资拿地方面,2023年万科新获取项目43个,已有33个在年内实现开盘销售,从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月,贡献销售额510亿元,投资兑现度达88%。针对库存可售资源,万科进行集中攻坚,通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理,提升市场竞争力,2023年去化比例超过60%。随着城市房地产融资协调机制的实施,项目开发建设资金将会得到更加有效的保障,这也有利于存量项目的盘活和转化。除了开发业务,2023年,万科的经营服务业务实现全口径收入558.1亿元,同比增长8.9%。在收入规模增长的同时,经营效益也得到提升。其中,物业服务净利润增长高于收入增长;长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。年报显示,2023年租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入34.6亿元,同比增长6.8%。作为全国最大的集中式公寓提供商,报告期内泊寓新获取房间2.28万间,净新增开业1.35万间。截至2023年底,泊寓共运营管理租赁住房23.33万间,累计开业18.01万间,业务布局全国31个城市,开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等24个城市排名前三。物业服务方面,2023年,万科旗下万物云实现营业收入334.2亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长10.2%,其中社区空间居住消费服务收入189.3亿元,占比56.6%,同比增长13.0%;商企和城市空间综合服务收入117.0亿元,占比35.0%,同比增长4.6%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.9亿元,占比8.4%,同比增长16.9%。坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1000亿元以上万科在年报“致股东”一节中提到,公司利润承压,资金存量、现金短债比等指标出现下行,向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是,规模过快扩张时期,部分投资判断过于乐观,这些项目消化还需要一段时间。二是,尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展,但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点,有关融资机制成熟后才能完全解决。面对问题,公司采取了针对性举措,经营性业务已经形成的优质资产,受到了市场欢迎,全年实现交易签约123亿元。同时,公司也全力抓住REITs、不动产私募投资基金等机会。公开信息显示,万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前,万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段,万纬物流REIT已于交易所正式发布,长租公寓REIT目前也在积极申报中。在融资方面,2023年万科在境内外合计新获取的融资近900亿元,其中境内新增融资766亿元,新增融资的综合成本3.61%。此外,万科紧跟国家房地产金融支持政策导向,2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元,实现资债结构持续优化。面对此轮极具挑战的房地产周期,万科除自身努力外,也获得了国资大股东的力挺和支持。2023年11月,在万科遭遇做空危机时,深圳市国资委的积极表态,之后深圳市国资委也协调多家国企与万科对接,以市场化、法治化方式,推动各项具体支持措施落地。公开信息显示,2024年3月,印力REIT询价公告显示,深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT,认购份额为该基金募集份额总额的29.8%,认购金额约10亿元;此外,2024年1月,深国资旗下投资平台深投控斥资,向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。万科在年报中指出,房地产市场潜在需求依然广阔。随着因城施策支持不断加强,潜在需求将得到有效激发,通过自身一段时间的加倍努力,公司有信心能够消化历史包袱,提升经营性不动产交易和融资能力,更好地保障公司安全,支撑长期发展。对于未来的工作开展,万科方面指出,公司将落实主体责任,在销售端将坚守跑赢大势目标,保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估得更充分,通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。同时,坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制,主动推进融资模式的转型。

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